一棟リノベーション会社の選び方。会社ごとの得意分野に注目！

賃貸マンションは築年数が古いほど、借り手がつきにくくなってきます。

一方では、一棟まるごとリノベーションしたマンションが人気です。ここ数年でも三菱地所レジデンスや三井不動産リアルティ、野村不動産の一棟リノベーションマンションが話題となりました。

つまり入居者にとって、そのマンションが魅力的であれば、新築もリノベーションマンションも関係ないということ。　

「リノベーションは新築と同じ価値がある」と考えて間違いないでしょう。

「古い賃貸マンションを親から相続してしまった」「空室が目立ってきた」。老朽化したマンションに悩むオーナーさんは、世の中にたくさんいます。

そんな悩めるオーナーさんが最初に知るべき、3つの選択肢をご紹介します。

〈1〉買取専門会社に売却する

賃貸マンションを買取専門会社に売却する方法です。オーナーさんが直接売却交渉をするケースが多いようです。買取専門会社はオーナーさんから買い取った後、マンションをリノベーションし、分譲販売もしくは賃貸に出します。「売って終わり」なので、オーナーさんのご負担はほとんどなし。急いで売却したい場合に有利です。

＊代表的な会社／リビタ　三菱地所レジデンス　東急電鉄

〈2〉仲介会社に売却を依頼する

仲介会社に依頼し、賃貸マンションの買い手を見つけてもらう方法です。買い手が見つかり次第、売却。仲介会社からのアドバイスにより、キレイにリノベーションする場合もあります。売値は市場価格に左右されますが、交渉次第では〈1〉よりも高値で売れることも。「売却に時間がかかりやすい」というデメリットも知っておきましょう。

＊代表的な会社／ブルーアセットパートナーズ　

〈3〉リノベーションで資産価値を高める

賃貸マンションを売却することなく、オーナーさん所有のまま一棟リノベーションする方法です。リノベーションは大掛かりになるため費用はかかりますが、周辺物件と差別化できることから、高い家賃設定が可能に。長期保有することで、確実に収益を確保できます。またリノベーションは建替え費用の約1/2と、収益的にも断然有利です。

＊代表的な会社／クラフト

続いて、マンション一棟リノベーションの〈メリット〉と〈デメリット〉をまとめました。しっかりとメリットとデメリットを理解した上で、「売却するか」「建て替えるか」「一棟リノベーションするか」を検討しましょう。

●建て替えの約1/2のコスト
鉄骨造やRC造のマンションの建て替えは、解体費用を含めると億を超えます。一方、リノベーションなら約半分の費用で新築のように。コスト面から、リノベーションを選択するオーナーさんは多いようです。

●空室率の改善
外観からエントランス、室内まですべてが新築のように魅力的に変わります。築年数が古くても、見た目の印象がよいため、借り手から選ばれやすくなります。

●グレードアップ
セキュリティシステムや宅配ボックス、大きな収納、対面キッチンなど、現代のライフスタイルにフィットする設備を導入。全体的なグレードアップを図れます。

●賃料アップ
リノベーション前に比べ、賃料アップを期待できます。周辺の新築賃貸物件と同じレベルの賃料設定が可能。〈デザイン・間取り・設備〉で競合物件と明確に差別化できていれば、内見して「ちょっと家賃オーバーだけど、ここで暮らしたい」という方は多くいます。

●相続税対策に
ボロボロで収益性の低いマンションを相続し、困っているお子さまは少なくありません。一棟リノベーションによって収益性を高めておけば、お子さまは、そのまま収益を得られます。（リノベーションしても、固定資産税評価額・相続税評価は据え置きです）

さらに、リノベーションで現金をキャッシュアウトするため相続税が下がります。相続税対策としての即効性は確実。リノベーションで使った現金は、相続したお子さまが家賃収益から回収します。

●それなりのコストがかかる
建て替えの約1/2のコストとはいえ、やはり一棟マンションリノベーションには費用がかかります。こだわればこだわるほど費用が上昇するため、〈既存を活かす〉〈やりたいことに優先順位をつける〉などしてコストバランスを図りましょう。

●それなりの労力もかかる
こちらも建て替えほどではないものの、立ち退き交渉をしたり、リノベーションの打ち合わせをしたりとそれなりの労力がかかります。一方で「自分の持っているマンションが変わっていくのがたのしい」というオーナーさんも多いようです。

●リノベーションたからといって安泰ではない
一棟リノベーションしても、ターゲットとマッチしていなければ期待したほど効果がないことも。たとえば単身者が多いエリアなのに、ファミリー向けのマンションに一棟リノベーションしても借り手はつきません。リノベーション会社としっかりとターゲティングをしましょう。
また掃除やメンテナンスなど管理体制にも力を入れ、長く暮らしてもらえるようにオーナーさんが努力することが大切です。

賃貸マンションの老朽化が進み、メンテナンス費用が負担になっていたオーナーさん。建て替えを検討していたものの、コスト面を比較した結果、リノベーションを選びました。

外観からエントランス、室内すべてを一新。ターゲットは若いファミリーやカップル。オープンキッチンを導入したり、白を基調としたナチュラルなデザインにするなど、奥さまの好みに配慮しています。

エントランスホールは、できるだけ広さを確保しました。ベージュのタイルと木目の格子を組み合わせ、帰宅のたびにラグジュアリー気分になるようなデザインに。女性やお子さまに安心な防犯カメラ、共働きに人気の宅配ボックスとった設備も導入しています。

賃貸広告を出してすぐに申し込みが相次ぎ、満室が続いているそうです。

【関連記事】〈一棟丸ごとリノベーション〉オーナーさんの声 vol.2

■物件データ■　
エリア：横浜市
総戸数：13戸→8戸　
築年数：32年
構造：鉄骨ALC造
間取り：1LDK
リノベーション総面積：550m2
各部屋平米数：46～53m2
リノベーション価格：9000万円
賃料：11万円前後
ターゲット：カップル・ファミリー（2～3人）

お母さまから相続した元社員寮のビル。最上階はオーナーさんのお住まいに、下の階を賃貸に一棟リノベーションしました。

「私たちも暮らしたくなるような賃貸にしたい」「よい方に借りてほしい」というご希望から、基本ターゲットはファミリーやカップルに。1世帯あたり40m2前後の広さを確保し、カフェ風インテリアでまとめています。

クラシカルな框ドアや、人気のアイランドキッチンを採用。腰壁にはグレーのモザイクタイルを貼ってアクセントにしています。キッチンの背面にバスルームと納戸をまとめ、家事がしやすそうな印象に。デザイン性と家事動線に配慮した間取りとなっています。

こちらも募集後、1階のテナントスペースを含めてすぐに満室となりました。

【関連記事】〈一棟丸ごとリノベーション〉オーナーさんの声 vol.3

総戸数（賃貸部のみ）：8戸→4戸　
築年数：30年
構造：RC（鉄筋コンクリート）造
間取り：1LDK（賃貸部分）
リノベーション総面積：370m2
各部屋平米数：39.5～45m2
リノベーション価格：7000万円
賃料：10万円前後
ターゲット：単身・カップル・夫婦（1〜2人）
エリア：豊島区

リノベーションを前提に、築35年の社宅を購入したオーナーさん。地元の不動産会社に協力を得て「1LDK希望」「ピクチャーレールが欲しい」といったエリアのニーズを調査し、プランにとりいれました。

1LDKながらも、引き戸を開放するとワンルームのような開放感が。普段は広い空間でゆったりと過ごし、パートナーが先に休むときや、来客時などは引き戸を閉めて独立させることが可能です。ほかにも、寝室とひと続きのWICや食事ができるカウンターキッチンなど、若い世代のライフスタイルに合わせたプランをご提案しました。

こちらもリノベーションして10年以上経過していますが、入居者が転勤などで退去してもすぐに埋まる人気物件です。

【関連記事】〈一棟丸ごとリノベーション〉オーナーさんの声 vol.1

■物件データ■　
エリア：大田区
総戸数：９戸　（リノベーションは8戸）
築年数：35年
構造：RC（鉄筋コンクリート）造
間取り：1DK～1LDK
リフォーム総面積：315m2
各部屋平米数：35m2
リフォーム価格：6000万円
賃料：10～11万円
ターゲット：単身・カップル・夫婦（1～2人）

一棟リノベーション会社の見つけ方をご紹介しました。

一棟リノベーション会社は、大きく〈買取再販型〉〈収益重視型〉〈プラン・デザイン重視型〉の3つに分かれます。「仕上がりはそれなりでいいから、とにかく収益を重視したい」のか、「管理が楽しくなるような魅力的な賃貸マンションにしたいのか」。それにより依頼すべき会社が違ってきます。たとえば、「素敵なプランを提案して欲しい」と思うなら、設計力のあるリノベーション会社に依頼すべきです。

いずれにしても通常のリノベーションとは異なり、一棟まるごとリノベーションは金額が大きくなってきます。資金面も含めて相談に乗ってくれるような、親身なリノベーション会社を見つけましょう。