〈長期優良住宅〉という言葉を聞いたことはありますか？ わかりやすく言うと、「この建物は長持するし、ぜったい安心だよ」という、国土交通省のお墨付き物件。厳しい基準をクリアした物件だけが認められています。
…だから？
そう結論を急がれては困ります。長期優良住宅は、名前だけの飾りではありません。実際に、構造躯体は100年使用できるし、大きな地震が来ても壊れない、将来の間取り変更もしやすい、などなど、さまざまなことが保証されています。さらには節税のメリットも。
…デメリットは？
するどい質問ですね。もちろん順番にお話します。今回は、長期優良住宅のメリットとデメリットのお話です。
（作成日2016.02.25/更新日2020.12.08）
長期優良住宅ってなんなの？認定条件は？
長期優良住宅に関する法律が施行されたのは2009年。国土交通省から「ウム、君は間違いなく長持ちする住まいだよ」と認められた建物です。
詳しい認定基準は以下のようになっています。なかには「これって建物として当たり前だよね？」というモノもありますが、こんなに決まりごとがあるなんて、正直びっくりしました。
〈長期優良住宅の認定基準〉
■劣化対策
構造躯体の耐久性は、100年ほど。劣化しやすい内装や外壁などは、もちろん途中でリフォームすることが前提です。たとえば鉄筋コンクリートなら、セメントを濃くし、コンクリートのかぶりを厚くします。木造だと、床下や屋根裏に点検口を設け、床下の高さを330mm以上にします。ちなみに点検口は、長期優良住宅じゃなくてもあって欲しいところですが…。
■耐震性
めったにないような大きな地震があっても、基本的には損傷が少ないこと。ちょっとくらいはクラックが入るかもしれませんが、構造には影響なく、補修すれば暮らせるような、強い住まいです。建築基準法で想定されている1.25倍の地震が起こっても、壊れることはありません。
■メンテナンスのしやすさ
構造躯体は長持ちしますが、内装や設備は10～20年ほどで劣化します。この時、”簡単にメンテナンスができるか”というのも重要な基準になっています。10年、20年なんてまだまだ先のような気がしますが、確実に起こること。どれほど将来を想定して設計されているか、ということも、住まいの重要なポイントです。
■リフォームのしやすさ
「子供が独立した」「同居することになった」など、どのようなご家庭でも、必ずライフスタイルが変わります。そこで重要になるのが、リフォームのしやすさです。たとえば、マンションなら将来の間取り変更にそなえ、配管・配線に必要な天井高を確保していることが重視されます。
■バリアフリー対策
廊下や出入り口の幅を、車椅子が通りやすいように広めに設けるなど、将来のバリアフリーリフォームに対応できるよう、現時点で計画しておくことも大切です。
■省エネ
断熱性や気密性など、省エネルギー対策がなされているか。暮らし心地や家計に直結することなので、こちらも長期優良住宅じゃなくても、ぜひ取り入れてほしいところです。
■居住環境
条例によって、過ごしやすい街づくりがなされているかどうかも大切です。いくら住まいが素敵だからと言っても、家の前をトラックが通っていたり、街灯の少ない帰り道だったりしたら、暮らし心地はイマイチ。緑や花に囲まれたような、美しい街並みであってほしいですね。
■居戸面積
2人暮らしの世帯なら、ある程度の広さが必要です。そこで、マンションは55平米以上、一戸建ては75平米以上という基準がもうけられています。地域の状況によって引き上げられたり、引き下げたりもするそうです。
■維持保全計画
屋上などの防水、給排水などの点検時期と補修内容を、あらかじめ計画しておけなければなりません。少なくとも10年ごとに点検を行います。「そろそろかな、どうしよう」と迷っているうちに、面倒になるのがメンテナンス。しかし、こうして時期が決められていたら、イヤでもやらざるを得ません。
長期優良住宅のメリットは〈税制が優遇されること〉
長期優良住宅のメリットは、先述したように〈安心して暮らせる〉という点に加えて、〈税金が優遇される〉という点です。長期優良住宅を新築したり、購入することで、いろいろな優遇処置があるようです。上手く使えば、かなりのメリットに。
■所得税の住宅ローン控除
借り入れした住宅ローンの、年末の残高の1％が所得税から控除されます。一般の住宅だと控除対象限度額は4000万円ですが、長期優良住宅なら5000万円（2014年以降に住み始めた場合）。10年間適用されるので、最大100万円ほどの差が生まれます。
■所得税の投資型減税
長期優良住宅にかかった費用（上限500万円）の10％が、年末の所得税額から控除されます。
■登録免許税の軽減
不動産を取得すると、登記の申請が必要になります。長期優良住宅だと、登録免許税が軽減されます。
■不動産取得税の軽減
不動産を取得したときや、新築・増築したときに、不動産取得税がかかります。新築住宅だと、不動産取得税＝（固定資産税評価額－1,200万円）× 3％となりますが、長期優良住宅だと軽減率が大きく、（固定資産税評価額－1,300万円 ）× 3％となります。
■固定資産税の軽減
新築を建てたり、購入した場合は、一定期間、固定資産税が2分の1に軽減されます。しかし長期優良住宅であれば、マンションなら5年→7年、一戸建てなら5年→7年まで、軽減期間が延長されます。
ただし、購入した時期や暮らし始めた時期により、内容が変わってきます。かならず、国税庁のHPで確認してみましょう。
長期優良住宅のデメリット〈時間とコストがかかる〉
長期優良住宅のデメリットは、一言でいうと、時間とコストがかかること。
■建てるのに時間がかかる
長期優良住宅の新築を建てるとき、一般の住宅を建てるよりも数週間～1ヶ月、場合によってはそれ以上の期間がかかります。ただし、長期優良住宅のノウハウや経験があるハウスメーカーや工務店、設計事務所なら、よりスムーズに進めてくれるはずです。最初に実績があるかどうかを確認しておくと間違いないでしょう。
■建てるのにコストがかかる
長期優良住宅の基準に合わせようとすると、当然ですがそれなりのコストがかります。とは言え、よくよく見てみると〈点検口を付ける〉〈耐震性を高める〉〈断熱性アップ〉などは、今時あたり前のこと。しっかりとしたハウスメーカーや工務店なら「言われなくてもやってます！」と言われてしまうでしょう。こうした水準の高い住まいなら、長期優良住宅にしたところで、建築コストがびっくりするほど上がることはありません。
■建ててからのコストもかかる
長期優良住宅の認定基準に、〈維持保全計画〉というものがありましたね。最低でも10年ごとに点検しなければいけない＝その度にコストがかかります。いくらかかるかは建物の状態によりますが、何もしない家よりはランニングコストが高くなることは間違いありません。
■申請するのにコストがかかる
長期優良住宅を申請するのにコストがかかります。行政によって少し価格が異なりますが、一戸建てのお住まいをご自身で申請すると、だいたい5～6万円と見ておくとよいでしょう。ハウスメーカー・工務店・設計事務所などを通して申請すると、数十万になることもあります。「そのお金があれば、もう少しいいソファが買えるのに！」なんて思うと、ちょっと悩みますよね。
長期優良住宅じゃない家を買っても大丈夫？
「長期優良住宅じゃない家はあぶないの？」と思うかもしれません。が、大丈夫です。ほとんどの住宅メーカーは耐震性やメンテナンス性、バリアフリーなどを考慮して住まいを建てています。年々建材の品質も良くなっているため、長期優良住宅の認定を受けていなくても、最近の住まいは安全だと言えるでしょう。
長期優良住宅の認定制度がスタートしてから9年。長期優良住宅の認定物件数は確実に増加しているものの、とくにマンションはまだまだ一般的ではないという印象です。
【長期優良住宅の認定実績（累計）】
長期優良住宅の一戸建ては1110,404戸
長期優良住宅のマンションは21,880戸
（国土交通省発表／令和2年3月末時点）
長期優良住宅にこだわりすぎると、よい物件を買い逃してしまうことになりかねません。一戸建てもマンションも、あまりこだわりすぎなくてもよいと思います。
リフォームで長期優良住宅にできるの？
購入時に注意したいのが、築年数の古い一戸建てやマンションです。長期優良住宅どころか、耐震基準を満たしていなかったり、外壁クラックなどで耐久性が落ちていたりすることがあります。個人で判断しづらいところなので、できれば購入前に建築の専門家に相談しましょう。（リフォーム予定があるなら、リフォーム会社に状態をチェックしてもらうとよいでしょう）
リフォームでも、耐震補強やバリアフリー対策などで、長期優良住宅レベルの安全性まで高めることはできます。ただしこの場合は住宅ローン控除や固定資産税の減税といった税制は優遇されません。（正確に言えば「長期優良住宅化リフォーム」に認定されると補助金がもらえますが、かなり条件が厳しく、現実的な手間や労力を考えると申請されないケースがほとんどです…）
ここでもう一度、ご自身の心に聞いてほしいのが
なぜ、長期優良住宅にこだわっているのか
ということ。税制優遇が目的ではなく、「50年先も、安心して暮らせる住まい」を求めているなら、数少ない長期優良住宅の家を探すより、圧倒的に母数が多い長期優良住宅以外の家を買って、耐久性や機能性をアップした方がスムーズで満足度も高いはず。
長期優良住宅こだわりすぎず、シンプルに「いいな」と思える住まいを見つけることから始めましょう。
さらに住まいは、建てて終わりではありません。長く住まうには、家としっかり向き合ってメンテナンスすることも大切です。不具合があったらすぐに対応してくれる工務店やリフォーム会社を見つけられるとベストです。
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まとめ
長期優良住宅のメリットとデメリットをご紹介しました。
長期優良住宅のメリット〈税制が優遇されること〉
■所得税の住宅ローン控除
■所得税の投資型減税
■登録免許税の軽減
■不動産取得税の軽減
■固定資産税の軽減
長期優良住宅のデメリット〈時間とコストがかかる〉
■建てるのに時間がかかる
■申請するのにコストがかかる
■建てるのにコストがかかる
■建ててからのコストもかかる
長期優良住宅の最大のメリットは、長く安心して暮らせることです。
「いいな」と思った中古物件が、たまたま長期優良住宅の一戸建てやマンションだったら「ラッキー」というくらい。まだまだ私たちのほうから選べるほど普及しているわけではありません。でも認定されていなくても、しっかりとした住まいであれば、中古で買っても安心です。
いずれにしても長期優良住宅のように健全な建物が増えてくると、これまでより中古住宅を安心して買えるようになります。ぜひ広がってほしいなと思いました。
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