賃貸オーナーの悩みを解消。売る？ 建て替え？ それともリフォーム？ | リノベーションスープ

親から相続して、かえって負担になっている古い賃貸マンション
空室率が目立つ、古い賃貸マンション
メンテナンス費用がやたらかかる、古い賃貸マンション

「建て替えた方がいいのかな」「いっそのこと手放したい！」というオーナー様は多いのではないでしょうか？

そんな悩めるオーナーさんがまず知っておくべき、3つの選択肢をご紹介します。

〈1〉買取専門会社に売却

一番シンプルなのが、買取専門会社にマンション一棟を売却する方法です。間にエージェントは入らないため、価格交渉などはオーナーさんご自身で行います。買取専門会社はオーナーさんから購入したマンションをリフォームし、分譲販売もしくは賃貸に出すことに。「売ったらハイ終わり」なので、オーナーさんは後くされもなくすっきり。マンションに対してまったく思い入れも未練もなく、「すぐにでも手放したい！」という方にオススメす。

＊代表的な会社／リビタ　三菱地所レジデンス　東急電鉄

〈2〉仲介会社に売却依頼

仲介会社に、賃貸マンションの買い手を見つけてもらう方法です。運良く買い手が見つかれば売却できますが、見つからなければ値段を下げざるを得ないことも。仲介会社からのアドバイスにより、キレイにリノベーションするケースもあります。売値は市場価格に左右されますが、交渉次第では〈1〉よりも高値で売れることも。デメリットは「売却に時間がかかりやすい」ということ。時間や経済的な余裕があるオーナーさんはよいかもしれません。

＊代表的な会社／ブルーアセットパートナーズ　

〈3〉リフォームをする

賃貸マンションをオーナーさん所有のままリフォームし、資産価値を高めて収益を上げる方法です。オーナーさんご自身が、リフォーム会社に相談することになります。もちろんリフォーム費用はかかりますが、「建替え（新築）費用の約1/2」と、オーナーさんの負担は少なめ。周辺物件と差別化できることから、高い家賃設定も可能。リノベーション物件は、新築と同じ競争力を持ちます。何と言っても、ご親族から相続した大切な物件。「思い出があるから手放したくない」という方におすすめです。

＊代表的な会社／クラフト

上記のような売却や、また建て替え（新築）といった選択肢があるにもかかわらず、リフォームを選ぶオーナーさんが多くいます。「リフォームって大変そう」なんて言いながらも、結局リフォームすることに。賃貸マンション一棟リノベーションには、どのようなメリットがあるのでしょうか？

●建て替えの約1/2の費用
マンションの建て替えは、解体費用を含めると億を超えるのが普通です。しかしリフォームなら、約1/2の費用で新築のように生まれかわります。

●空室率の改善
一棟リフォームでは、外観からエントランス、室内まですべて一新します。このタイミングでオートロックや宅配ボックスを設置したり・・・。設備や仕様のグレードが高ければ、築年数が古くても借り手には好印象です。リフォーム後に「即満室になった」というケースも珍しくありません。

●賃料アップ
「多少家賃が高くても、心地好さそうな家で暮らしたい」という若いご夫婦やカップルは多いです。「リビング広め」「オープンキッチン」「WIC付き」といった、若い世代のライフスタイルに配慮した間取りを取り入れましょう。新築マンション以上の家賃収入を見込めます。

●相続税対策

「亡くなった親族から、古い賃貸マンションを相続して困っている」という声は少なくありません。空室が目立って収益がないうえ、固定資産税とメンテナンス費用がかかるからです。もし今後、お子様に物件を譲り渡す予定があるなら、一棟リノベーションによって収益性を高めておけば、高い収益を得られます。リフォームして収益性が上がっても、固定資産税は据え置き。さらに、リフォームで現金をキャッシュアウトすることで、相続税が下がります。つまり、相続税対策としての即効性は確実。リフォームで使った現金は、相続したお子さまが家賃収益からゆっくりと回収すればよいのです。

●費用はそれなりにかかる
一棟リフォームの費用は「建て替え（新築）の約1/2」といっても、費用はそれなりにかかります。オーナーさんのこだわりによって費用は上下。既存を活かしたプランや、優先順位をつけるなどして、コストバランスを図る事が大切です。

●労力もそれなりにかかる
こちらは「建て替え（新築）」と同じですが、立ち退き交渉をしたり、リフォームの打ち合わせをしたり…とオーナーさま主体で行動する必要が出てきます。立ち退き交渉は、時間をかけて行う必要がありますが、苦戦しそうな場合はリフォーム会社に代行してもらうことも可能。いざとなれば弁護士にも相談できるため、苦戦しそうな場合は任せてみてもよいでしょう。

●リフォームしても絶対ではない
「一棟リフォームすれば、絶対に満室になる」という保証はありません。エリア調査の上でしっかりとターゲティングし、ターゲットが望む間取り・デザイン・設備にしましょう。先述しましたが、たとえば若い共働きのカップルなら、リビングが広い1LDKの間取り、3口コンロ、宅配ボックスなどがあると印象がよいでしょう。また、WICや対面のオープンキッチンも人気です。

老朽化して空室率が目立つ一棟マンションの賃貸オーナーさま。さまざまな不安や悩みを抱えているかと思いますが、まず決めるのは「売るか」「建て替えるか」「リフォームするか」ということ。

さっぱり手放したければ売却するのもよさそうです。しかし「両親が建てたから手放したくない」「しっかりと収益が出る物件にしたい」というのなら、一等リフォームがおすすめです。リフォーム後は、入居者募集後すぐに満室になったケースは珍しくありません。

とにかく大切なのは、オーナー様ご自身がその物件をどうしていきたいか。

ご夫婦やご家族としっかりと考えてみましょう。