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不動産で相続税対策〈2〉親が60歳になったら…

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「相続するのは、まだまだ先だし…」なんて思っていませんか? しかし、相続税対策は親が元気なうちにやるのがベスト。早ければ早いほど、対策の選択肢が広がります。

今回は、税理士法人横須賀・久保田の久保田さんに、不動産による相続税対策と注意点をお聞きしました。

相続税はいくらからかかる?

相続額がいくらになると、相続税がかかるのでしょうか。

財産(現金、自宅や株を時価にした金額)の評価額が基礎控除額内であれば、相続税は発生しません

基礎控除額=3000万円+600万円×法定相続人数 

たとえば相続人数が3人なら、財産が4800万円超えると相続税がかかってきます。23区内の一戸建ては高い確率で「相続税がかかってくる」と考えてもよいでしょう。

即効性があるのは、不動産へのキャッシュアウト

2015年に相続税の基礎控除が下がったことで、課税対象者が増えました。国税庁の発表によれば2014年は4.4%だったのに対し、2015年は8%と2倍近くに。

「相続税は国が決めたことですから、支払わないわけにはいきません。嘆く時間があるなら課税対象となる財産を見直すほうが賢明です。一番即効性があるのは、現金を不動産にすること。キャッシュアウトしたその瞬間から、財産評価は減少します。ただし、『空室によって期待した収入を得られない』というリスクも考える必要があります」

と話してくれたのは、税理士法人横須賀・久保田の久保田さん。「不動産で相続税対策〈1〉リノベーションが節税に?」でお伝えしたように、マーケットプライス(市場価値)と、公的な評価の間には大きな差があるからです。古い賃貸ビルやマンションを相続する場合は、現金をリノベーション費用にまわすのも効果的です。

ケースによっては現金を残した方がいいことも

つまり、現金はすべて不動産に替えてしまったほうがよいのでしょうか?

「それも問題があります。不動産とは別にまとまった現金があれば、『兄は不動産』『弟は現金』と偏りなく分けることができます。しかし、財産が不動産1つしかない場合、2人共有で所有することはできますが、後々トラブルとなることがあるためお勧めできません。相続人の人数を考えたら現金を残しておくほうがよいこともあるんです。ただし、”いくらぐらい現金で残すか”はケースバイケースです。

やっかいなのは、財産が〈自宅+少額の現金〉だった場合です。兄が自宅、弟が現金100万円を相続する、というのは不公平です。しかし兄も弟も『思い出のある実家を売りたい』とまでは思っていない。その場合、兄が不動産価格の半額を弟に支払うことで解決します。ただし、このとき兄が現金をもっていなければ弟に払えません。それを見込んで親の死亡時、兄が受取人となる保険に加入しておくことも対策の1つです」(久保田さん)

当然ですが、それには早めに保険に入っておかなければなりません。

相続税対策は、親が60歳になったら考えたい

相続税対策は、親と子供が一緒になって、早めにやったほうがいいですね。不動産を買うなら、家族で話し合いを行い、保険に入る・現金を残しておくということも考える。いざ亡くなったときに手遅れにならないように」

ちなみに、親が60歳になった頃から相続税対策を考えはじめるのが理想的。60歳といえば、まだまだ現役の方が多いです。だからこそ、親と子が一緒に不動産や税金のことを学び、相続税を最小限に抑えるた最大限の対策ができるのです。何よりも悲しいのは、相続トラブルで残された家族関係が悪くなることです。

まずは、相続税がいくらになるか試算してみる

まずは、現時点での財産と相続税をシミュレートしてみましょう。そのうえで

・現金をすべて不動産にキャッシュアウトする
・不動産にキャッシュアウトする+現金を残しておく
・保険に入っておく

などの方法を考えていきます。それぞれの資産や相続人の数によって、ベストなキャッシュアウトの割合は違います。まずは資産をオープンにし、今の時点で相続税額を試算してみましょう。たとえば1億円の現金があっても、税金を払うと7000万円しか残らない。「3000万円を払うなんてとんでもない」と思うのであれば、不動産を買う。このとき、相続人同士がケンカにならないような買い方をしなけれなりません。

「ただ”不動産を買えばいい”という話ではありません。税理士に相談しながら、総合的に判断するのがおすすめです」(久保田さん)

まとめ

相続税対策として最も即効性があるのが、現金を不動産にキャッシュアウトする方法です。しかし、相続トラブルを避けるために、ある程度の現金を残したほうがよい場合があるということをお伝えしました。

また、キャッシュアウトの他にも以下のような相続税対策があります。

・生前贈与
年間110万円の基礎控除がある〈一般贈与〉、2500万円まで贈与税がかからない〈相続時精算課税制度〉

・小規模宅地等の特例
親が住んでいた家を子が相続するとき、場合によっては330㎡以内の土地に限り、評価額が80%カットされる

・贈与税の非課税措置
住宅購入やリノベーション費用を両親や祖父母から融資してもらった場合、一定の金額が非課税に。(非課税限度額はその年ごとに異なり、それぞれの制度には細かな要件がある。実行すると不利になるケースがあるため、事前に専門家に相談したい)

いずれにしても不動産と相続税は切り離して考えられません。できだけお早めに対策をとるようにしましょう。

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