中古マンション購入で失敗しないための新常識 | リノベーションスープ

「いや～、なかなかいい物件に出会えなくて…」

と、ダラダラと探し続けていませんか？ なぜそうなるか。チェックポイントが曖昧だからです。

「リノベーションするから、まあいいか」とフィーリングで中古マンションを購入し、失敗するのは避けたいところ。とくに中古マンションを買って『リノベーションして住む』場合、『リノベーションせずに住む』ときよりもチェック項目が多くなります。

中古マンションの購入で失敗しないために、これだけは知っておいてほしいことをご紹介します。

〈これまでの修繕履歴と修繕計画が、建物の寿命にかかわる〉

□1981年の6月以降の新耐震基準？ 例外もある
「1981年6月以降の新耐震基準をクリアしたマンションがよい」というのは、みなさん既にご存知のはず。しかし、そこにこだわりすぎるのは視野が狭すぎます。たとえば〈ホーマットアンバサダー〉といったヴィンテージマンションはしっかりと施工されているため耐震強度が高い。古くても新耐震に適合するよう改修されているケースもあります。”例外もある”ということを理解したうえで、選択肢を広げてみてもよいでしょう。

□『マンションは管理を買え』はやっぱり正しい
管理状態が一目でわかってしまうのが、中古マンションのメリットです。エントランスやエレベーターといった共有部分はしっかりと掃除されていますか？ とくに管理状態がわかるのが、”自転車置き場”と”ゴミ捨て場”。こうした見えないところもキレイであれば、問題がありません。あの名探偵のように、隅々まで目を光らせてみましょう。

□メンテナンスが建物の寿命を延ばす
「RC造だから寿命が長い」なんて思っていませんか？ しかし建物の寿命を延ばすのは、構造ではなく「いかにメンテナンスをしているか」に尽きます。クラックや錆がないか定期的にチェックし、補修する。マンションの修繕履歴と修繕計画を確認しておきましょう。

□修繕積立金と管理費が安すぎない？
毎月の修繕積立金と管理費を安くおさえたい、という気持ちはわかります。が、あまりにも修繕積立金が安すぎるとあやしい。「修繕履歴・計画がない」「急に修繕積立金が高くなる」といったケースもありえます。管理費も同様、安いけれど管理人さんがいつも不在でエントランスがゴミだらけ…というのでは、意味がありませんね。

〈構造や管理規約で、リノベーションプランの自由度が変わってくる〉

□間取りを自由に変えられる？
RC造のマンションには、間取りを自由に変更できるラーメン構造と、間取り変更に制限がある壁式構造があります。平面図で、ラーメン構造は隅に梁や柱が出ているため、皆さんもわかります。逆に凹凸のないスッキリとした図面なら、壁式構造の可能性が大。壁式構造は3～４Fの低層マンションに多く、「低層マンションに住みたい」という方はここでちょっと悩むかもしれません。しかし、デザインの工夫で開放感を演出することは可能なため、壁式構造もリノベーションする価値は十分にあります。

□水回りの移動は、床と天井にかかっている
水回りを動かせるかどうかは、床と天井にかかっています。〈直床〉の場合、排水管が床スラブの下を通っているため、水回りを移動するにはスラブの上に新たに排水管を設ける必要が。これだと床が一段上がってしまいます。（リノベーションで段差をつくらないように移動することは可能ですが、状況によるため100％できるとは言えません）
また直天井の場合も、ダクトの位置を変えるために天井を下げざるを得ないことがあります。天井高を上げられるかどうかにも関わってくるため、必ずチェックしたいところです。

□管理規約の『防音規定』でフローリングがNG？
マンションの管理規約に『防音規定』があったら注意。フローリングの使用が禁止されていることがあります。「小さな子どもが汚すから、カーペットはちょっと…」と思っている方は、これを知らないとリノベーション時にがっかりするかもしれません。

中古マンションの購入で失敗しないためのチェックポイントをご紹介しました。

〈中古マンションを買う方、共通の注意点〉
□1981年の6月以降に建築確認申請がとれた新耐震基準か
□エントランスや廊下、駐輪場などがキレイに掃除されているか
□建物の寿命を左右する、修正履歴と修繕計画の有無
□修繕積立金・管理費が安すぎないか

〈中古マンションを買ってリノベーションする方、共通の注意点〉
□間取りを自由に変えられる構造か（ラーメン構造／壁式構造）
□直床・直天井ではないか
□管理規約で”フローリングNG”になっていないか

あまりにチェックポイントが多くなると、物件選びの視野を狭くします。「最低限これだけ知っていれば、中古マンションのよしあしを判断できる」というものをご紹介しました。

そしてもう１つ。もし「いいな」と思った物件があれば、購入前にリノベーション会社に見てもらうこと。プロの視点で建物の状態やリノベーションでできること・できないこと、第三者の公平な立場からの資産価値など教えてくれるはずです。リノベーション会社をうまく活用することが、これからの中古マンション購入の新常識です。